Captación de vivienda
Campañas por barrio al propietario que se plantea vender, con valoración gratuita y argumento de honorarios.
Marketing para inmobiliarias y agentes inmobiliariosCaptación de vivienda,no solo compradores.
Ayudo a inmobiliarias y agentes independientes a captar propiedades y compradores cualificados: campañas de captación de vivienda con valoración gratuita, anuncios por zona y tipología, y seguimiento automático para no perder ni un contacto.
Fernando Copado — Inmobiliarias
Canales
Meta · Google · ChatGPT
Agente IA
Respondiendo 24/7
Objetivo
Leads cualificados
Consultor de inmobiliarias en Madrid. Reuniones en tus oficinas en Móstoles y la zona sur (Alcorcón, Fuenlabrada, Leganés y Getafe), y en remoto en toda España.
—En resumen
¿Cómo captar propiedades y clientes para una inmobiliaria?
Con dos embudos separados. El de captación de vivienda ofrece una valoración gratuita al propietario y se anuncia por barrio, porque es donde está el margen. El de demanda capta compradores por zona y tipología y los cualifica por financiación y plazo. Los dos necesitan respuesta inmediata: en inmobiliaria gana quien llama primero.
- Embudo de captación de vivienda, separado del de demanda
- Valoración gratuita como oferta de entrada al propietario
- Compradores cualificados por financiación y plazo
- Respuesta en minutos: el contacto llama a tres agencias
02El problema
Si algo de esto te suena,estás dejando clientes fuera.
01
Poca cartera que vender
02
Compradores sin financiación
03
Contactos sin contestar
03Qué incluye
Cuatro piezasy ni una de más.
Landing de valoración
Qué incluye la valoración, cómo trabajáis la venta, resultados de la zona y formulario con dirección y motivo.
Demanda cualificada
Compradores por zona y tipología, filtrados por financiación y plazo, con respuesta inmediata y agenda de visitas.
Coste por captación
Coste por valoración, por encargo de venta firmado y por operación cerrada, con el honorario medio en la cuenta.
04Dos clientes, dos recorridos
Captar vivienda y captar compradorno es el mismo trabajo.
Una inmobiliaria tiene dos captaciones distintas y las mezcla casi siempre: conseguir propietarios que te den su vivienda y conseguir compradores para lo que tienes. Los mensajes, los canales y las métricas son diferentes.
| Etapa | El propietario que vende | El comprador |
|---|---|---|
| Se plantea la operación | El propietario que vendeValora si vender por su cuenta o con agencia. Pide valoraciones online | El compradorMira portales, precios por zona y qué puede pagar según su financiación |
| Compara | El propietario que vendeCompara honorarios, exclusividad y qué hace la agencia de verdad por ese porcentaje | El compradorCompara viviendas, fotos y si la información es completa o hay que llamar para todo |
| Contacta | El propietario que vendePide una valoración presencial, que es el momento clave de la captación | El compradorPide visita a varias viviendas a la vez, con prisa |
| Decide | El propietario que vendeElige quien le demuestre plan de venta, no quien le prometa el precio más alto | El compradorDecide con financiación aprobada y después de ver varias opciones |
05Qué medir
Las cifras de una inmobiliariaque no vive del portal.
| Métrica | Qué te dice | Señal de alarma |
|---|---|---|
| Coste por valoración de vivienda solicitada | Qué te diceLo que cuesta captar un propietario interesado | Señal de alarmaValoraciones de viviendas fuera de tu zona o sin intención real de vender |
| Coste por encargo de venta firmado | Qué te diceLa cifra que se compara con tus honorarios medios | Señal de alarmaNo distinguir entre encargo en exclusiva y simple: no valen lo mismo |
| Coste por comprador cualificado | Qué te diceLo que cuesta un comprador con financiación y presupuesto reales | Señal de alarmaContar visitas de curiosos como leads de compra |
| Tiempo de respuesta a cada contacto | Qué te diceLa variable que más operaciones decide en este sector | Señal de alarmaResponder al día siguiente: el comprador ya ha visitado con otra agencia |
Conviene separar siempre las campañas de captación de propietarios de las de compradores: mezclarlas hace imposible saber qué euro trajo qué operación.
06La cuenta que importa
Cuánto puedes invertirpor encargo de venta.
En inmobiliaria el ingreso es un porcentaje y el ciclo es largo, así que el cálculo debe hacerse sobre honorarios reales por operación y con tu tasa de cierre, no con la ilusión del precio de la vivienda.
Cómo se calcula tu techo de inversión
- 01Calcula tus honorarios medios por operación
El porcentaje aplicado al precio medio de la vivienda en tu zona, no al caso excepcional que recuerdas. De ahí sale el ingreso por operación cerrada.
- 02Aplica la tasa de encargos que acaban en venta
No todos los encargos se venden. Si solo se cierra una parte, el valor de un encargo es los honorarios multiplicados por esa proporción.
- 03Divide por la conversión de valoración a encargo
De cada diez valoraciones presenciales, cuántas acaban en encargo. Ese es el paso donde se gana o se pierde la captación de vivienda, y donde más barato sale mejorar.
- 04Presupuesta las dos captaciones por separado
Propietarios y compradores compiten por el mismo dinero. Decide qué te falta: si tienes cartera y no compradores, invertir en captar vivienda es tirar presupuesto, y al revés.
Lo que vas a oír por teléfono
- «Nos piden valoraciones y luego venden por su cuenta»
Es el riesgo de una valoración sin ningún filtro. Se mejora preguntando plazo, motivo de la venta y si ya está publicada, y presentando la valoración como el primer paso de un plan de venta, no como un servicio gratis suelto.
- «Los portales ya nos traen compradores»
Sí, y por eso el problema de muchas agencias no es comprador: es cartera. Si ese es tu caso, la publicidad tiene que ir a propietarios, que es donde el portal no te ayuda.
- «Los leads de compra no tienen financiación»
Se filtra antes de gastar visitas: presupuesto, si tiene hipoteca aprobada o preconcedida y en qué plazo quiere comprar. Una visita a un comprador sin financiación cuesta más que varios clics.
No intervengo en la operación inmobiliaria ni en la valoración de las viviendas: trabajo la captación de propietarios y compradores y su cualificación.
07El método
Cómo lo montamospaso a paso.
Un proceso transparente, probado y ordenado en 6 pasos que nos lleva de donde estás hoy a un flujo constante de clientes.
- 01
Quince minutos y tus números
Vemos tus números: cuántos contactos entran al mes, cuántos se convierten y qué te cuesta cada uno.
- 02
Diagnóstico honesto
Reviso tu web, tu ficha de Google y tus anuncios. Si el problema no es de marketing, te lo digo.
- 03
Por dónde entra el cliente
Definimos qué servicio es la puerta de entrada y con qué mensaje se comunica.
- 04
Encender la captación
Anuncios, landing y formulario que cualifica, con el seguimiento automático conectado.
- 05
Seguimiento sin fugas
Respuesta inmediata, recordatorios y avisos a tu equipo para que nadie se quede sin contestar.
- 06
Revisar y ajustar, todos los meses
Cada mes revisamos coste por contacto, coste por cita y coste por cliente, y ajustamos.
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08FAQ
Preguntas frecuentessobre captación de viviendas y clientes para inmobiliarias.
¿Qué interesa más, captar propietarios o compradores?
Propietarios, casi siempre. La demanda se puede conseguir desde los portales; el producto en exclusiva es lo que diferencia a una agencia y lo que sostiene los honorarios. Por eso el primer embudo que monto es el de captación de vivienda.
¿Funciona Meta Ads para inmobiliaria?
Muy bien para captación de vivienda, porque el propietario no está buscando activamente: hay que despertarle la idea en su barrio. Para demanda funciona mejor Google, donde el comprador ya busca zona y tipología, y el retargeting para las visitas que no cerraron.
¿Cuánto tardo en ver resultados en una inmobiliaria?
Los primeros contactos suelen llegar en las primeras semanas. Lo que tarda es estabilizar el coste por cliente: cuento con un mínimo de cuatro meses para construir, medir y mejorar con datos reales.
¿Cuánto hay que invertir en publicidad?
Depende de tu zona y de la competencia. En la llamada te doy un rango realista para tu caso y el porqué. La inversión la pagas directamente a Google o Meta, nunca a mí, y las cuentas son siempre tuyas.
¿Trabajas solo con negocios de Madrid?
No. Trabajo con empresas de toda España: las reuniones son por videollamada y, si estás en Madrid o la zona sur, puedo ir a tus oficinas. No tengo oficina de atención al público ni recibo visitas. En todos los casos hablas siempre conmigo, no con un gestor de cuentas.
¿Cómo compruebo que entiendes una inmobiliaria?
Por las preguntas que hago en la primera conversación: márgenes, qué servicio deja más dinero, cuántos clientes puedes atender, cuánto tardas en responder y qué pasa con quien pide información y no compra. Esa es la prueba más fiable, mucho más que una lista de logos. No publico clientes ni resultados sin su permiso, así que no te voy a pedir que me creas por un listado. Y si veo que tu caso exige un conocimiento técnico que no tengo, te lo diré en esa misma llamada.
¿Trabajarías con un competidor directo mío en mi zona?
No a la vez. Trabajo con pocos clientes y no llevo dos negocios que se disputen al mismo cliente en la misma zona: sería competir contra mí mismo y subir el coste de los dos. Si cuando me escribas ya estoy trabajando con alguien así, te lo digo en la primera conversación.
¿Quién hace el trabajo y qué parte ejecuta la IA?
La estrategia, los mensajes, las campañas y las decisiones son mías, y la responsabilidad del trabajo también. Me apoyo en herramientas de inteligencia artificial que configuro y superviso para el trabajo de producción y seguimiento: variantes de textos, adaptación de piezas, clasificación de los contactos que entran, atención inmediata fuera de horario y preparación de informes. Nada llega a un cliente tuyo sin que yo lo haya revisado, y la IA no fija precios ni promete condiciones.
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